Es gibt viele Möglichkeiten der Gestaltung einer Baufinanzierung. Die am meisten genutzte Darlehensform ist das Annuitätendarlehen. Was sind die Besonderheiten dieser Darlehensform und was sind die Vorteile?
Merkmale des Annuitätendarlehens
Zusammensetzung der Rate
Das Wort Annnuitätendarlehen beruht auf dem Wort "annuität", es bedeutet gleichbleibende Rückzahlungsrate. Wie jede Rate so setzt sich auch die Annuität aus einem Zinsteil und einem Tilgungsanteil zusammen.
Der Zinsanteil bezieht sich auf die berechneten Zinsen vom Restkapital. Im Laufe der Tilgungszeit sinkt dies Darlehensschuld permanent. Mit sinkendem Kapital sinken auch die Zinsen (Voraussetzung, der Zinssatz bleibt gleich, hierzu bieten sich Festzinsvereinbarungen an).
Umgekehrt zum Zinsanteil erhöht sich beim Annuitätendarlehen der Tilgungsanteil stetig. Da die Rate gleich bleibt erhöht sich der Tilgungsanteil genau um den Betrag um den die Zinsen sinken.
Beispiel:
Die Annuität beträgt mtl. 500 Euro. Der Zinsanteil beträgt 350 Euro und der Tilgungsanteil 150 Euro. Sinkt nun der Zinanteil auf 340 Euro, erhöht sich der Tilgungsanteil auf 160 Euro.
Tilgungssatz beim Annuitätendarlehen
Der Tilgungssatzt muss im Darlehensvertrag angegeben werden. Er bezieht sich immer nur auf den Anfangstilgungsanteil, mit zunehmender Laufziet erhöht er sich.
Die Rate, auch Annuität genannt, setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Sie zahlen den Kredit in gleichbleibend hohen Raten zurück. In der Regel beträgt der anfängliche Mindesttilgungssatz 1% oder 1,5 %, jede Bank kann diesen selbst festlegen.
Beispiel einer Annuitätsberechnung
Der Anfangstilgungssatz beträgt 1,5 %. Die Darlehenssumme beträgt 150.000 Euro und das Darlehen wird mit 2 % verzinst.
2% (Zinssatz) + 1,5 % (anf. Tilgungssatz) = 3,5 %
150.000 x 3,5 % = 5.250 Euro pro Jahr. Die monatliche Rate beträgt 437,50 Euro
Wichtig für die Datrlehensnehmer ist die Laufzeit. Diese betragen
bei einem Tilgungssatz von 1 % ca. 55 Jahre
bei einem Tilgungssatz von 2 % ca. 35 Jahre
bei einem Tilgungssatz von 2,5 % ca. 20 Jahre.
Finden während dieser Laufzeit Zinserhöhungen statt, verlängert sich die Laufzeit, Zinssenkungen führen zu verkürzten Laufzeiten.
Vorteile und Nachteile beim Annuitätendarlehen
Vorteile
Planungssicherheit
Wird bei einem Baudarlehen ein Festzinsatz vereinbart, besteht während dieser Laufzeit absolute Planungssicherheit. Die Restschuld am Zinsbindungsende kann genau berechnet werden.
Besonders hoch ist die Planungssicherheit bei sogenannten Volltilgerdarlehen. Hier erfolgt die komplette Tilgung während der Zinsbindungsfrist.
Zinsreduzierung
Mit jeder Tilgungsverrechnung (i.d.R. vierteljährlich) reduzieren sich die Zinsen. Dies ist bei Tilgungsfreien Darlehen anders, hier bleiben die Zinsen konstant.
Die Gesamtzinsen sind bei Annuitätendarlehen niedriger als bei anderen Darlehensarten, insbesonders im Vergleich zu tilgungsfreien Darlehen.
Nachteile
Es gibt nicht die perfekte Darlehensform, auch Annuitätendarlehen haben Nachteile.
Zinsrisiko bei fallenden Zinsen
Wer eine lange Zinsbindungsfrist vereinbart hat, erleidet in Phasen sinkender Zinsen einen eheblichen Nachteil. Die Gesamtzinsen sind deutlich höher als Annuitätendarlehen mit kürzeren Laufzeiten oder variable Annuitätendarlehen. Hier kommt es auf eine gute Beratung an.
Zinsänderungsrisiko bei steigenden Zinsen
Steigende Zinsen führen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zu einem sinkenden Tilgungsanteil. Die Laufzeit des Annuitätendarlehens verlängert sich. Wurde eine kurze Zinsbindungsfrist vereinbart, ist das Risiko höher als bei langen Zinsbindungsfristen.
Um diesen Nachteil auszuschließen biete sich eine Kombination mit einem Bausparvertrag an. Dieser löst nach dem Zinsbindungsende das Darlehen ab und führt somit zu einer weiteren Zinssicherheit.
Gesamtfazit:
Das Annuitätendarlehen ist die klassische Form der Baufinanzierung und wird sie es auch bleiben. Um eine gute Baufinanzierung zu erhalten ist auch bei einem Annuitätendarlehen eine gute Finanzberatung erfoderlich, dies gilt insbesondere bei der Wahl der Zinsbindungsfrist.
Kompetente Berater können qualifizierte Vorschläge unterbreiten, auch wenn dies keine absolute Sicherheit bietet. Wichtig ist unbedingt die Einbeziehung von der Möglichkeit der Sondertilgungsoption. auch hier werden gute Finanzberater eine optimale Lösung anbieten.
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