Auch Selbständige und Freiberufler möchten eine eigene Immobilie besitzen und sich darin wohlfühlen. Im Gegensatz zu anderen Baufinanzierung ist eine Baufinanzierung für Selbständige speziell. Was müssen Selbständige beachten, damit die Finanzierung erfolgreich ist.

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Zunächst einmal ist der Aufbau der Finanzierung identisch. Die Finanzierungsinstrumente sind Annuitätendarlehen, Bauspardarlehen, Förderkredite etc. analog zu allen anderen Baufinanzierungen.

Und dennoch unterscheidet sie sich von Baufinanzierungen von Arbeitern, Angestellten und Beamten. Die Besonderheit besteht darin, dass es bei Selbständigen kein fixes Einkommen gibt. Grundlage für die Tragfähigkeit der Rate ist der Jahresgewinn. Bei Unternehmern mit Gewerbebetrieb ergibt dieser sich aus der Bilanz, bei Freiberuflern aus der Überschussrechnung.

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Zunächst ist festzustellen, dass viele Banken und Bausparkassen keine Baufinanzierungen für Selbständige anbieten. Das Risiko aus solchen Finanzierungen ist ihnen zu hoch. Viele Banken können auch keine Kreditprüfung vornehmen, da sie über das Know how der Bilanzanalyse nicht verfügen.

Somit müssen sich Selbständige auf Banken konzentrieren, die dieses Geschäft betreiben. Neben den regionalen Banken (Sparkassen und Volksbanken gibt es auch überregionale Banken, die Finanzierungen für Selbständige anbieten. Solch eine Bank ist die DSL-Bank.

Besonderheiten bei Baufinanzierung für Selbständige:

Einkommen

Im Gegensatz zu angestellten Personen beziehen Selbständige kein regelmäßiges Einkommen. Ihr Einkommen resultiert aus dem Gewinn der Unternehmung. Erwirtschaftet das Unternehmen Verluste, ist das Einkommen negativ. Um über einen regelmäßigen Geldeingang zu verfügen, werden Privatentnahmen aus dem Unternehmen vorgenommen. Privatentnahmen sind eine Vorwegnahme eines realisierten Gewinns.  Die Privatentnahmen werden in der Bilanz berücksichtigt.

Das verfügbare Jahreseinkommen ergibt sich aus der Bilanz, hier im Besonderen aus der Gewinn- und Verlustermittlung. Nur wenn die Erträge die Ausgaben übersteigen liegt ein Gewinn vor. Im Falle eines Verlustes ist das Einkommen negativ, die Tragfähigkeit der Ratenzahlung ist dann nicht gegeben.

Banken müssen demnach die Jahresbilanzen analysieren um das verfügbare Einkommen zu ermitteln. Um einen realistischen Wert zu erhalten, legen Banken einen Mittelwert aus den letzten drei Bilanzen sowie monatliche Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) zugrunde. Somit können extrem gute oder schlechte Jahresbilanzen relativiert werden.

Oftmals sind Bilanzen sehr stark von der Steuervermeidung geprägt, das führt dazu, dass die Gewinne möglichst gering sein sollen, dies wirkt sich auf die Überschussermittlung dann negativ aus.

Dauer der Selbständigkeit

Ein wichtiges Kriterium bei der Kreditwürdigkeitsermittlung ist die Dauer der Selbständigkeit. Je länger das Unternehmen besteht umso positiver ist dies. Bei neugegründeten oder jungen Unternehmen (Dauer kleiner als 3 Jahre) ist eine Risikoeinschätzung sehr schwer. Banken verhalten sich hier sehr zurückhaltend bezüglich Baufinanzierungen. 

Existenzminimum

Bei jeder Risikobeurteilung wird ein Existenzminimum zugrunde gelegt. Hierbei handelt es sich um ein Einkommen, das unbedingt vorhanden sein muss. Dieses richtet sich nach der Anzahl der Personen im Haushalt. Bei Selbständigen Personen oder Freiberuflern legen Banken ein erhöhtes Einkommen zugrunde. Der Grund hierfür ist, dass Banken das Risiko minimieren möchten. Nur wenn dieses notwendige Haushaltseinkommen überschritten wird, kann der darüber hinausgehende Teil für die Ratenzahlungen berücksichtigt werden.

Rentensituation

Selbständige erhalten i.d.R. keine gesetzliche Rente sondern sorgen durch eine Private Rentenversicherung für das Alter vor. Nur Personen, die einmal angestellt waren können unter bestimmten Umständen weiterhin in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen.

Wichtig für die Risikoeinschätzung ist die Rentenhöhe aus der privaten Rentenversicherung. Ein Problem von selbständigen Unternehmern oder Freiberuflern ist, dass diese Vorsorge oftmals vernachlässigt wird. Die Folge hieraus ist eine niedrige Rente im Alter.

Im Vorfeld einer Beantragung einer Baufinanzierung für Selbständige sollten diese wichtige Punkte beachten. Eine zeitnahe Bilanzierung und regelmäßige BWA´s oder eine geordnete Buchführung ist unerlässlich. Eine getrennte Kontoführung (privat und geschäftlich) ist sehr vorteilhaft.

Selbständige sollten sich an einen kompetenten Berater wenden, um die Baufinanzierung sorgfältig vorzubereiten. Diese besitzen große Erfahrungen. Unabhängige Kreditmakler verfügen über mehrere Kontakte zu Banken und Bausparkassen, somit sind die Erfolgschancen auch größer dass eine Baufinanzierung gelingt.