Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: So geht´s

Neben den eigentlichen Kosten für die Immobilie fallen weitere Kosten an. Diese Nebenkosten bestehen überwiegend aus den Kosten für die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie der Maklergebühr. Je nach Neubau oder Kauf einer Bestandsimmobilie können diese Nebenkosten unterschiedlich hoch sein. Bei der Kostenkalkulation sollten ca. 10 - 12 % an Nebenkosten eingeplant werden.

 

Oftmals kommt es vor, dass diese Nebenkosten nicht oder nur teilweise aus Eigenmittel gezahlt werden können. Die bedeutet jedoch nicht, dass der Immobilienerwerb unmöglich wird. Mit einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital kann der Immobilienwunsch meistens dennoch umgesetzt werden.

 

Beispiel zur Erläuterung der Finanzierung ohne Eigenkapital:

Kosten der Immobilie                                 300.000 Euro

Grunderwerbessteuer 6,5 %                         19.500 Euro (je nach Bundesland unterschiedlich)

Notarkosten und Grundbuchamtkosten       3.000 Euro

Maklergebühr 1,75 %                                        5.250 Euro

Gesamtkosten                                               327.750 Euro

 

Die Nebenkosten betragen hier ca. 9 % der eigentlichen Immobilienkosten. Da kein Eigenkapital vorhanden ist, beträgt der Finanzierungsbedarf hier ca. 328.000 Euro.

 

Da die Banken das Immobilienobjekt bewerten und das Darlehen mit einer Grundschuld besichern, ermitteln sie den Wert der Immobilie. In der Regel orientiert sich der beigemessene Wert an dem eigentlichen Immobilienpreis, hier also 300.000 Euro.

Dieser Wert wird als Beleihungswert bezeichnet und beträgt 100 % der Wertfestsetzung. Da die Nebenkosten von ca. 9 % mitfinanziert werden, beträgt der Finanzierungsbedarf 109 % des Beleihungswertes.

 

Jede Bank legt die maximale Finanzierungsobergrenze fest. In der Regel liegt dieser Wert zwischen 115 - 125 % des Beleihungswertes. Oftmals kann auch die Ablösung bestehender Ratenkredite mit einbezogen werden. Dies führt ebenfalls zu einer Erhöhung des Beleihungswertes. Allerdings bestehen hier Grenzen bezüglich der Ablösebeträge.

 

Damit die Banken eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital vornehmen, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein.

 

Ausreichendes Nettoeinkommen

Wie bei jeder Finanzierung ist das frei verfügbare Nettoeinkommen maßgebend. Von dem Nettoeinkommen werden Kosten des Existenzminimums sowie weitere Kosten für Ratenkredite, Versicherungen etc. abgezogen. Das dann zur freien Verfügung stehende Nettoeinkommen muss ausreichen um die Darlehensrate zahlen zu können.

 

Höhere Kreditzinsen

Da die Banken ein höheres Risiko haben , wird eine höhere Kreditverzinsung zugrunde gelegt. Je höher das Risiko desto höher die Kreditzinsen, das ist die Grundregel. Das müssen die Darlehensnehmer akzeptieren. Gelegentlich kommt es auch vor, dass Banken die Nebenkosten in einem separaten Kreditzusammenfassen und diesen dann wie ein Ratenkredit verzinsen.

 

Keine negative Schufa

Bei jeder Kreditentscheidung wird die Schufaauskunft herangezogen. Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital muss die Schufaauskunft einen hervorragenden Score-Wert ausweisen.

 

Wenn Sie eine Immobilie finanzieren und kein Eigenkapital haben, kann dies dennoch erfolgreich sein. Sie sollten sich nicht scheuen offen darüber zu reden, solche Finanzierungen werden immer mehr zur Regel.