Immobilienwertermittlung im Saarland

Bei der Immobilienwerteinschätzung ist die Lage von zentraler Bedeutung. Für saarländische Verkäufer und Käufer ist daher die Immobilienwertermittlung im Saarland von entscheidender Bedeutung. Hier sind die regionalen Faktoren zu berücksichtigen. Die richtige Immobilienbewertung ist gerade bei Finanzierungen wesentlich. Banken bewerten die Objekte separat. Liegt der Kaufpreis über der Bankeinschätzung, können Finanzierungen oftmals nicht zustande kommen.

Das Saarland ist das Bundesland neben Baden-Würtemberg mit der höchsten Quote von Eigenheimbesitzern. Daher ist es für Käufer und Verkäufer sehr wichtig, den wahren Wert der Immobilie zu kennen. Sie als Verkäufer wollen vermeiden, dass Sie Ihre Immobilie zu niedrig verkaufen, und Sie als Käufer, dass Sie die neue Immobilie zu teuer erwerben. Doch wie ermittelt sich der wahre Immobilienwert und welche Werte gibt es?

Sachwert

Hierbau handelt es sich um den Wert, den man für die Erstellung eines vergleichbaren Objektes benötigen würde. Für die Ermittlung des Sachwertes muss man ihn in zwei Bereiche zerlegen. Diese sind der Bodenwert und der Gebäudewert.

Der Bodenwert ergibt sich, indem man den Bodenrichtwert mit der Gesamtgrundstücksfläche multipliziert.

Beispiel:

Ein Baugrundstück in Wadern ermittelt sich wie folgt. Das Grundstück hat eine Größe von 600 qm. Der Bodenrichtwert in Wadern beträgt 85 Euro pro qm.

Bodenwert:  85 x 600 = 51.000 Euro

Schwieriger wird es beim Gebäudewert. Hier geht man davon aus, was die Herstellung des Gebäudes aus heutiger Sicht kosten würde. Um den Wert eines älteren Bestandsgebäudes zu ermitteln, muss man eine Wertabschreibung vornehmen. Diese hängt von dem Baujahr des Objektes sowie dessen Bauzustand ab. Diese Ermittlung ist schwieriger und sollte von einem neutralen Experte vorgenommen werden. Diese können Immobilienwertgutachter, Architekten oder Immobilienmakler sein.

Sachwert = Bodenwert + Gebäudewert

Der Sachwert ist jedoch immer nur ein Richtwert, da er den Marktpreis nicht wiedergibt.

Angenommen der Gebäudewert beträgt 120.000 Euro, Der Sachwert würde dann 171.000 Euro betragen.

Verkehrswert

Dieser Wert ist schon aussagefähiger. Er gibt an, zu welchem Wert eine vergleichbare Immobilie in der gleichen Gegend verkauft wurde. Die größte Erfahrung in diesem Bereich haben Makler. Sie verkaufen viele Objekte und können die Marktlage für zu bewertende Objekt ganz gut einschätzen. Auch Immobiliengutachter sind dazu in der Lage.

Beispiel:

Das obige Wohnhaus in Wadern steht zum Verkauf. Der Markt für Wohnhäuser ist sehr angespannt. Obwohl das Haus nur einen Sachwert von 171.000 Euro hat, kann der Verkehrswert deutlich darüber liegen. So könnte dieser zwischen 180.000 und 200.000 Euro liegen. Bei einem sehr schwachen Markt, kann der Verkehrswert auch unter dem Sachwert liegen, beispielsweise bei 150.000 Euro.

Insgesamt jedoch ist dieser Wert deutlich aussagefähiger als der Sachwert.

Dieser Wert spielt auch für den Beleihungswert der Banken für die Finanzierung eine bedeutende Rolle. Allerdings darf er nicht zu weit vom Sachwert entfernt liegen. So kann es sein, dass die Bank ein Wohnhaus nur etwas über dem Sachwert bewertet, obwohl der Kaufpreis deutlich höher lag. Hier kommt es auf die individuelle Situation an.

Bei Luxusimmobilien ist der Verkehrswert wenig aussagefähig. In diesem Segment werden zu wenige Objekte gehandelt. Hier bestimmt das Angebot und die Nachfrag den Wert. Orientierungswert ist der Sachwert.

Ertragswert

Dieser Wert ist die Grundlage bei Mietobjekten, gleichgültig ob Wohnhaus oder Eigentumswohnung. Im Vordergrund steht hier der Wert, der den Gesamtertrag angibt.  Um diesen Wert zu ermitteln wird zunächst die Jahresnettomiete ermittelt. Hierzu dient der Mietspiegel als Basis.

Beispiel:

Der Mietspiegel in Saarbrücken gibt einen Nettomietpreis (ohne Nebenkosten) von 12 Euro pro qm an. Beträgt die zu vermietende Wohnfläche 100 qm, ergibt sich eine Bruttomiete von 1.200 Euro pro Monat und von 14.400 Euro im Jahr.

Von diesem Bruttomietertrag werden Kosten der Verwaltung sowie der Abschreibung abgezogen. Daraus ergibt sich der Nettojahresmietertrag.

Dieser Wert wird mit der durchschnittlichen Nutzungsdauer des Objektes kapitalisiert.  Angenommen der Nettojahresmietertrag liegt bei 8.000 Euro und die Nutzungsdauer beträgt 40 Jahre, dann liegt der Ertragswert bei 320.000 Euro.

Hier gibt sehr verfeinerte Verfahren, die zu einem sehr realisitischen Ertragswert führen.

Bei der Bewertung spielt die Objektlage eine wesentliche Rolle. Immobilien in Saarbrücken, Saarlouis oder Homburg haben einen höheren Wert, als Objekte in Wadern, Tholey oder Beckingen. Hier sind die Bodenrichtwerte sehr unterschiedlich, aber auch die Verkehrswerte weichen deutlich voneinander ab. Oftmals sind die Immobilienwerte um die Städte herum höher als in den Städten selber. Hier wird die Wohnqualität als höher eingeschätzt, das wirkt sich positiv auf die Verkehrswerte aus.

Die Wertermittlung einer Immobilie ist sehr komplex. Wertgutachter und Immobilienmakler verfügen idR. jedoch über eine hohe Expertise.