Renditeobjekt finanzieren:Was ist zu beachten

Die Kapitalanlage in Mietobjekte, z.b. Kauf einer Mietwohnung oder der Erweb eines Mehrfamilienhauses, hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Die zentralen Gründe hierfür sind zum einen die niedrigen Kreditzinsen und zum anderen die Wertsteigerungen bei Immobilien.

 

Wer in ein solches Renditeobjekt investiert, tut dies in der Regel über eine Finanzierung. Damit eine gute Finanzierung zustande kommt, sollten bestimmte Aspekte berücksichtigt werden.

 

Suche nach einem geeigneten Objekt

 

Das finden einer geeigneten Immobilie ist gar nicht so einfach. Durch den angespannten Immobilienmarkt sind gute Immobilien rar geworden. Unter guten Immobilien versteht man Objekte, die ohne größeren Renovierungsaufwand vermietet werden können, oder die schon langfristig vermietet sind.

In solchen angespannten Märkten werden auch Immobilien in einem schlechten Zustand zu überhöhten Preisen angeboten. Um hier  Fehlkäufe zu vermeiden, sollte daher ein Immobiliensachverständiger oder ein Archithekt einbezogen werden.

 

Wenn ein geeignetes Objekt gefunden ist und über den Kaufpreis Einigung besteht, geht es an die Finanzierung.

 

 

Kaufpreis

 

Die Höhe des Kaufpreises bestimmt den eigentlichen Finanzierungsbetrag. Für den Erfolg einer Kreditfinanzierung ist es entscheidend, ob der Kaufpreis realistisch ist. Um dies zu überprüfen beauftragen Banken Gutachter mit der Bewertung der Immobilie. Kommt es hierbei zu starken Abweichungen, hat die Finanzierung kaum Aussicht auf Erfolg. Wird dieser Differenzbetrag aus Eigenmittel finanziert, kann die Finanzierung gelingen. Wichtig ist das Verhältnis Beleihungswert zum Kreditbetrag. Grundlage für die Finanzierungssumme ist der gutachterliche Wert des Renditeobjektes.

 

 

 

Nebenkosten beim Kauf

 

Beim Erwerb einer Immobilie fallen hohe Nebenkosten an. Diese sind immer die Grunderwerbssteuer sowie die Notar- und Amtsgerichtskosten. Ist ein Makler in den Kauf bzw. den Verkauf eingeschaltet, fallen auch entsprechende Maklerkosten an.

 

Dabei gelten folgende Richtwerte:

- Notarkosten und Kosten des Amtsgerichtes ca. 2 Prozent

- 4- 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer, je nach Bundesland unterschiedlich

-3,57 % Maklergebühr, hier ist auch eine individuelle Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer möglich

 

Die gesamten Nebenkosten sind somit nicht unerheblich, und stellen eine hohe Hürde bei der Finanzierung dar. Viele Banken bestehen darauf, dass diese Nebenkosten aus Eigenmittel finanziert werden. Wenn kein Eigenkapital vorhanden ist, ist der Erwerb von Renditeobjekten bei diesen Banken nicht möglich.

 

Steuerlich gesehen ist die Mitfinanzierung der Nebenkosten günstiger. Die Kreditzinsen reduzieren den Mietertrag und führen somit zu niedrigeren Steuern.

 

Im Vorfeld sollte daher darauf geachtet werden, dass nur solche Banken eingeschaltet werden, die diese Nebenkosten mitfinanzieren. Die Einschaltung eines unabhängigen Kreditmaklers hat den Vorteil, dass er vorab solche Banken aussuchen kann. Nur bei diesen Banken hat die Finanzierungsanfrage Aussicht auf Erfolg.

 

 

Ertragswert als Grundlage der Bewertung

 

Anders als bei eigengenutzten Immbolien steht bei Renditeobjekten der Ertragswert im Vordergrund. Der Sachwert ist zwar nicht unwichtig, ist aber nicht die relevante Bewertungsgröße.

 

Der Ertragswert gibt an, mit welchem Nettoertrag innerhalb einer bestimmten Zeit zu rechnen ist.

 

Der Nettoertrag ergibt sich aus den Jahresmieterträgen abzüglich den anfallenden Kosten. Der zugrunde gelegte Zeitraum ist in der Regel die Restnutzungsdauer. Maßgebend ist hierfür der Zeitraum, innerhalb dessen keine größeren Erhaltungsaufwendungen notwendig sind.

Für die Berechnung der Mieterträge wird der ortsübliche Mietpreis laut Mietspiegel zugrundegelegt.

 

Beim Kaufpreis sollte dieser Aspekt unbedingt beachtet werden.  Wird ein anderer Wert für den Kaufpreis zugrunde gelegt, kann es schnell zu einem überhöhten Kaufpreis kommen. Die Finanzierung kann daran scheitern.

 

Renovierungs- und Modernisierungskosten

 

Oftmals bedarf es vor der Vermietung einer Modernisierung oder Renovierung. Je nach Umfang dieser Maßnahmen hängt der Finanzbedarf hierfür ab. Diese sind ebenfalls in die Finanzierungssumme einzubeziehen.

Für die Bewertung der Immobilie sind diese ebenfalls seitens des Gutachters einzubeziehen. Damit diese realistisch und richtig sind, sollte ein Architekt in die Renovierung eingeschaltet sein.

 

 

Ermittlung des Finanzbedarfs

 

Der gesamte Finanzierungsbedarf ermittelt sich wie folgt:

 

   Kaufpreis

+ Kaufnebenkosen

+ Renovierungs- oder Modernisierungskosten

_______________________________________________

= Gesamter Finanzierungsbedarf

./. Eigenmittel

= Bedarf an Fremdkapital

 

Der Bedarf an Fremdkapital entspricht der Höhe des Darlehens.

 

 

Aspekte bei Bankdarlehen

 

Laufzeit

 

Wie lange soll das Darlehen laufen, welche Laufzeit legt die Bank zugrunde? Hierfür hat sich der Begriff der "Restnutzungsdauer" herausgebildet. Für die Ermittlung dieses Wertes werden verschiedene Faktoren in die Ermittlung einbezogen, diese sind beispielsweise Baujahr, Jahr der letzten Modernisierung, Bauzustand, Wohnlage etc..

Generell kann gesagt werden, dass das Darlehen innerhalb einer angemessenen Zeit getilgt werden sollte. Die Laufzeiten betragen etwa 25 - 30 Jahre. Danach ist idR. meistens eine größere Renovierung erforderlich.

 

Der Tilgungszeitraum kann aber auch vom Alter des Erwerbers abhängen. Reichen die Mieteinnahmen nicht zur Tilgung innerhalb dieses Zeitraumes aus, wird das Nettoeinkommen des Erwerbers einbezogen. Das Einkommen während der aktiven Erwerbsphase ist deutlich höher als das Renteneinkommen.

Banken berücksichtigen daher auch die zu erwartende Renteneinkünfte, somit kann es sein, dass die Rückzahlung bis zum Renteneintrittsalter stattfinden muss.

 

Zinsbindung

 

Hier gilt der Grundsatz:

 

      "Je niedriger der Kreditzins, desto länger die Zinsbindungsfrist"

 

Eine möglichst lange Zinsbindung führt zu einem geringeren Zinsrisiko bei steigenden Zinsen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist.

 

Tilgungsrate

 

Die Festsetzung der Kreditrate orientiert sich an zwei Werten, einerseits den Mieteinnahmen und zum zweiten dem Einkommen des Erwerbers. Reichen die Mieteinnahmen aus um das Darlehen innerhalb einer angemessenen Zeit zu tilgen, bleibt das Einkommen unberücksichtigt. Muss das Einkommen miteinbezogen werden, ist das frei verfügbare Nettoeinkommen zu berücksichtigen. Für dessen Ermittlung werden alle regelmäßigen Belastungen abgezogen und eine Pauschale für den Lebensunterhalt zugrunde gelegt. Die Summe aus den Nettomieteinnahmen und dem frei verfügbaren Einkommen bildet die Grundlage für die Ratenfestsetzung.

 

Generell sollte das Renditeobjekt sich alleine tragen, das bedeutet, dass die Mieteinnahmen zur Tilgung ausreichen.

 

 

Zusammenfassung

 

Die Finanzierung eines Renditeobjektes ist wesentlich umfangreicher und komplexer als die Finanzierung einer eigengenutzen Immobilie. Das liegt auch daran, dass das Risiko der Bank deutlich höher ist. Fallen Mieteinnahmen beispielsweise weg, muss evtl. verstärkt auf das Einkommen des Eigentümers zurückgegriffen werden. Zudem unterliegt der Markt für Mietobjekte starken Schwankungen. Tritt der Fall ein, dass der Wert für Renditeobjekte sich stark verschlechtert, erhöht sich entsprechend das Kreditrisiko der Bank. Die Situation der Vermietbarkeit kann sich ebenfalls verschlechtern.

 

All diese Faktoren können das Risiko der Banken stark erhöhen. Sind Renditeobjekte zu finanzieren, prüfen di Banken die Machbarkeit sehr genau. Ist das Kreditrisiko zu hoch, lehnen sie die Finanzierung ab.

 

Wie immer kommt es natürlich auch auf das Verhalten und die Beurteilung des Kreditnehmers an. Ist dieser seriös und ist mit einer guten Bonität weiterhin zu rechnen, tritt das Objekt etwas bei der Beurteilung zurück. Die Finanzierung kann demnach dennoch gelingen.